任意売却の実務について
不動産経営改善戦略において、収益増加の為の不動産取得から、オフバランスを目的とする不動産の売却処分を代行して行ないます。
その他、賃貸の借り換え等でも、経営改善戦略において不動産の扱いは大きなポイントであり、お客様のニーズに即した不動産コンサルティングも行なっています。
私たちは不動産の「任意売却」「リースバック」という手段を中心にして、売却後の資金が会社経営に活用出来る様に、債権者との交渉においてもお客様と同行し説明するなど、全ての面でサポート致します。
任意売却・仲介の業務フロー
- 受付
- 面談
売却活動立案 - 権利関係精査
不動産現地調査 - 債権者訪問
- 売却活動
- 債権者価格打診
契約業務 - 引渡し
物件価値
![購入時時価4,000万円(頭金500万円・借入3,500万円)→10年経過→売却時価格2,400万円(頭金500万円・返済1,000万円・借入残2,500万円)60%減](imgs/main3-1.png)
この状態で売却すると・・・
![返済2,400万円、借入残100万円。売っても借金100万円が残ってしまう](imgs/main3-2.png)
通常対応
- 販売価格を2,500万円以上として売却する
- 売却時に売主である自分が返済用に100万円別途用意する
不動産を売主から買主に所有権移転及び引き渡しをする場合
不動産に借金の担保に抵当権がつけられている場合、売主は借金を完済して抵当権を抹消(取りはずす)しないと買主は購入しない
任意売却
![売っても借金100万円が残ってしまう状態を諦めずに交渉!アセットアシストコンサルタントに交渉を依頼!](imgs/main5-1.png)
客観的に対象不動産の現在価値(時価)が2,400万円と認められる。
債権者が法的手続きで対象不動産を競売にかけても、2,400万円以上の落札により回収できるか不確定かつ手続きに費用もかかるとすれば、債権者に任意で売却することを止めるメリットは少ない。
![アセットアシストコンサルタントが仲介し、売主と債権者(貸し手・手数料を引いて回収)・買主(適正価格で購入)で価格合意。再建計画の1手順として任意で売却が実現 価格2,400万円](imgs/main5-2.png)
売却後の売主の借入残100万円については、任意で返済計画を債権者と合意していく。
![売主の借入残100万円については、任意で返済計画を債権者と合意](imgs/main5-3.png)