家計が厳しくなってしまった時に、少しでも好条件で物件を売却するための方法として「任意売却」があります。
しかし、任意売却をするためには、基本的に「抵当権」を抹消しなければなりません。
そこでこの記事では、「抵当権抹消」とは何か、またどのようにして抹消すれば良いのかについてお伝えします。
この記事を参考に、抵当権抹消の正しい方法を把握しましょう。

□任意売却における抵当権抹消とは？

まずは、「抵当権」について解説します。
抵当権とは、いわゆる「担保」と同じ意味です。
つまり、住宅ローンの債権者である金融機関がローンをきちんと返してもらうために、返済が滞納した場合に備えて不動産を担保にかけられる権利のことを指します。
そのため、抵当権が設けられている状態では、所有している不動産を自分の意思で誰かに譲渡・売却することは難しくなってしまいます。

そこで、少しでも不動産の所有者にとってお得に売却するためには、抵当権を抹消することが欠かせません。
抵当権抹消とは、その名の通り、不動産にかけられている抵当権を外してもらう手続きのことです。
抵当権を抹消することによって、それまで不動産にかけられていた担保がなくなり、自由に売却活動を行えます。
債権者にとっても高い金額で不動産を売却できれば、できるだけ多くのローンを回収できる可能性が高くなるため、抵当権を抹消して任意売却に応じることはメリットが大きいです。

□抵当権を抹消するための方法について解説します！

抵当権を抹消するためには、債権者の承諾の有無によって2つの方法があります。

債権者の承諾が得られた場合は、問題なく抵当権を抹消できます。
この際、複数の抵当権を設定している場合は、すべての債権者に承諾してもらわなければなりません。

ただし、任意売却後の債権回収においては、配当には優先順位があるため、1番目の債権者が配当を独占する結果になってしまいます。
2番目以降の債権者が不満を持たないようにするためには、承諾料として「ハンコ代」を用意しておき、スムーズに手続きを進められるようにしましょう。

もし、1件でも債権者の承諾を得られなかった場合には、あらかじめ不動産の所有権を買主に移転したうえで、買主の立場から債権者に対し「抵当権消滅請求」を実施する方法もあります。
しかし、買主が安心・確実に不動産を取得する事を考えるとお勧めはできません。
その場合、債権者には「提示案を承諾し抵当権を抹消する」か、「請求を拒否し競売活動を実施する」かの2つの選択肢があります。

請求を拒否した場合は、債権者が2カ月以内に競売活動を始めなければ、買主との交渉に承諾したとみなされることになっています。
ただ債権者が競売活動を開始し、裁判所に競売手続きを依頼したとしても、順位の低い債権者は配当が支給されないのにもかかわらず競売をするのは意味がないとみなされ、裁判所が競売を取り消すことがあります。
そのため、抵当権消滅請求は損が大きいことを、2番目以降の債権者にはしっかり伝えておきましょう。

□まとめ

所有している不動産を有利に売却するための方法として任意売却がありますが、そのためには、不動産にかけられている抵当権を抹消しなければなりません。
お伝えした抵当権抹消の2つの方法を把握して、損のないように不動産を売却してください。
少しでも有利に不動産を売却したい方は、当社までお気軽にご相談ください。