「『フラット35』という言葉が出てきたけれど具体的に何のことかよくわかっていない」「住宅ローンの返済がまだ済んでいないけれど、家を売りたい」
こうした疑問や悩みをお持ちの方々に向けて、今回はフラット35について簡単にご説明したのちに、任意売却を含めた住宅ローン返済中での家の売却方法について紹介していきます。

□フラット35とは

「長期間固定金利で借りられるローン」の1つがフラット35と呼ばれています。

その名の通り、最長35年間同じ金利で借り続けられるローンとなっているのです。
また、このローンは住宅金融支援機構と銀行のような民間金融機関が提携して取り扱われています。

その中でも買取型と保証型の2種類あり、主要なのは買取型のフラット35です。
フラット35は300以上もの金融機関が取り扱っていますが、保証型は8カ所ほどの金融機関しか取り扱っていません。

□フラット35の返済中に売却する方法とは？

一般的に、住宅ローンの返済が残ったままだと家の売却はできません。
なぜなら、ローン返済が滞った際に、債権者が債務返済のために家を売却できる抵当権が設定されているからです。

しかし、住宅金融支援機構やその他民間金融機関が債権者であるフラット35の場合は、抵当権を抹消することが可能です。

＊全額繰上げ返済してから売却する

手持ち資金がある場合は、全額繰上げ返済によって抵当権を抹消でき、売却可能です。

言い換えると、残りのローンを予定の期日に支払うのではなく、売却活動を行う前に、繰上げて半強制的に住宅ローンを完済することで実現します。

＊売却代金を住宅ローン返済に当てることで完済し、売却する

手持ち資金が少なく、前述のように住宅ローンの全額返済を即座に行うことが不可能な場合は、家を売った売却代金を利用した金額返済によって抵当権抹消、売却が認められます。
また、仮に売却代金が住宅ローン返済分の金額に達しなかった場合は、自己資金で賄うことも許されています。

その際注意が必要なのは、売却には仲介手数料やその他諸費用がかかるため、しっかりとそれらの費用等は差し引いて検討することです。

＊住宅ローンの完済が困難な場合は、任意売却

上記2つの方法を検討しても住宅ローンを返済しきれない場合は、任意売却によって売却可能です。
任意売却は金融機関に特別な許可を頂くことで抵当権を抹消し、売却可能な状態にするため、フラット35をご利用の場合はその提供先の住宅金融支援機構にと合わせて許可を得る必要があります。

任意売却には以下3つの利点があります。

1. 残債の分割払い
2. 残債や遅延損害金の減額
3. 仲介手数料や抹消登記費用の控除

しかし、通常の売却と異なり、住宅金融支援機構に売却代金と売却先の決定権があることに注意しましょう。

□まとめ

今回の記事で、フラット35が35年間の長期間固定金利で借りられるローンであり、フラット35のローンが返済中であっても売却が可能な方法があることがわかりました。
当社は「あきらめるのは早すぎる『お金』なんかで死ぬな！」というキャッチフレーズのもと、任意売却・事業再生・M&A・資金繰りコンサルティングを行っております。
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