任意売却を応じない場合がある?その理由を解説します!


住宅ローンの滞納が続くと任意売却を検討しますが、その際、金融機関が任意売却に応じてくれない場合があります。
こうして任意売却が実行できないと、競売に余儀なくかけられてしまいます。
そこで今回は、任意売却に応じない場合の理由と任意売却ができなかった場合について解説していきます。

□任意売却に応じない2つの理由とは?

1. 住宅ローンを借りてからあまり月日が経過していない場合

住宅ローンの債権者は、債務者と不動産の価値を評価することで融資しています。
つまり、債務者を信用しているからお金を貸す契約をすることを意味します。

前提として住宅ローンは35年の非常に長期に渡って返済していくものであるため、返済途中にリストラや病気などで支払いが滞ってしまうリスクは付きものです。

しかし、住宅ローンとしてお金を貸してすぐに返済ができない事態に陥った場合は、債権者である金融機関側の印象も悪化し、任意売却に応じてもらえない場合があります。

2. 住宅ローンを借りる際に詐欺を働いた場合

実、住宅ローン詐欺は、かつて多くの逮捕者を出し、社会問題に発展するほどでした。
例えば以下のような行為を指します。

・収入を多く申請する

架空の源泉徴収票を作成し、それを元に住所地の役所で住民税の修正申告を行うことで、偽りの年収に見合う税金を支払います。
これによって手に入れた納税証明書を住宅ローンの債権者である金融機関に提出することで、あたかも高額な収入であるかのように見せて、住宅ローンを借りる行為を指します。

・自己資金を多く見せる

銀行から通帳のコピー用紙3枚を求められますが、金額が印字されている最後のページだけ第三者のものを提出する行為を指します。
現在は、全て原本で確認するようになっています。

・物件価格を高くする

物件購入者と不動産会社が手を組んで進める手口で、より多くの融資を引き出すために、物件価格を高くする行為を指します。

□任意売却ができなかった場合について

*強制的に「競売」にかけられる

任意売却ができなければ、債権者が抵当権を行使し、裁判所に強制執行の申し立てをします。
従って、裁判所が、債務者の財産を差し押さえ、担保とした不動産を競売にかけます。
これにより、以下7つの事態を受け入れなければなりません。

1. 法律上、競売によって売却した不動産の抵当権は抹消されます。
2. 競売は全て裁判所が処理するため、所有者は一切関与できません。
3. 競売の入札開始1カ月前から、インターネットのサイトで物件情報が画像とともに公開されます。
4. 落札価格が市場相場の70パーセントから80パーセントになってしまいます。
5. 競売には引越し費用の控除がありません。
6. 競売で所有権が買受人へ移る日までに家から立ち退かなければなりません。
7. 競売後も残債について、原則一括返済を迫られます。

*残債を支払えない場合は「自己破産」になる

前述の通り、競売は任意売却と比較して、売却代金が安くなってしまうため、競売後も残債が完済できずに自己破産してしまう可能性が高いです。
これにより、本人の返済義務は消滅しますが、以下2つの問題が発生します。

自己破産後は連帯保証人に返済義務が発生するため、連帯保証人に多大な迷惑をかけます。

税金は免除されないため、自己破産後も返済義務があります。

□まとめ

当社では「あきらめるのは早すぎる『お金』なんかで死ぬな!」というキャッチフレーズのもと、任意売却・事業再生・M&A・資金繰りのコンサルティングを行っております。
問い合わせ窓口もございますので、以上の点でご相談がありましたらぜひご活用ください。